Почему растёт доля рассрочек на рынке новостроек

Во II квартале 2026 года каждая четвёртая сделка по договорам долевого участия (ДДУ) в России была оформлена в рассрочку. Это на 5 процентных пунктов превышает показатель предыдущего квартала. Такие цифры приводит Аналитический центр ДОМ.РФ.

Согласно результатам совместного исследования ДОМ.РФ, ИРСО и АЦ ВЦИОМ, рассрочка фигурирует в договорах практически у всех участников рынка — 94% застройщиков. В общем портфеле ДДУ на такие сделки приходится 27%.

Как обстоят дела с расторжениями договоров?

Волны массовых расторжений не наблюдается. У трети компаний во II квартале 2026 года разрывов договоров не зафиксировано вовсе, у прочих доля расторжений уложилась в 10%.

При этом в сообщении указано: механизм сопряжён с рисками. По действующим нормам рассрочку при покупке по ДДУ можно использовать лишь до момента ввода объекта в эксплуатацию. На завершающей стадии некоторые покупатели оказываются не в силах обслуживать долг либо получают отказ по ипотеке — в том числе из-за того, что застройщик не способен проверить платёжеспособность клиента с той же тщательностью, что банк.

Сколько денег покупатели еще не внесли?

На 1 сентября покупатели не внесли 17% стоимости активных ДДУ с рассрочкой. Пополнение эскроу-счетов ожидается в объёме около 1,5 трлн руб. С начала года прирост составил 0,2 трлн руб. Иными словами, свежие обязательства по рассрочкам появляются быстрее, чем закрываются прежние.

Для застройщиков расширение практики рассрочек — скорее вынужденный шаг, требующий более энергичного управления проектным финансированием: чем выше доля таких сделок, тем ниже покрытие задолженности средствами на эскроу и тем выше ставка по проектному финансированию, говорится в сообщении.

Там же подчёркивается: исправить ситуацию способна донастройка законодательства. Законопроект, обнародованный в августе, призван устранить ключевые пробелы регулирования и расширить рамки применения рассрочек. Цель мер — сохранить рассрочку как рабочий инструмент поддержки спроса, что отчасти возместит выпадающий спрос на фоне модификации «Семейной ипотеки».

Что изменит законопроект Минстроя?

Минстрой РФ подготовил законопроект, который будет регулировать приобретение жилья в рассрочку. Поправки коснутся федерального закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов (№ 214-ФЗ). Согласно задумке, если квартиру покупают в рассрочку и финальный платёж по ней вносится уже после того, как дом ввели в эксплуатацию, то до момента полного расчёта жильё остаётся в залоге у застройщика — отсчёт идёт с госрегистрации права собственности участника долевого строительства. Кроме того, чтобы реально оценивать долговую нагрузку покупателей, данные о договоре рассрочки планируют направлять в кредитную организацию, где открыт эскроу- или расчётный счёт, а уже оттуда — в бюро кредитных историй.

Осенью 2026 г. законопроект о рассрочке при покупке жилья может поступить на рассмотрение Госдумы — об этом ранее говорил вице-премьер РФ Марат Хуснуллин.

Какие прогнозы дают эксперты IRN.RU?

Эксперты IRN.RU считают, что рассрочки способны вновь занять до половины рынка новостроек. Однако такая альтернатива ипотеке — вынужденная и сопряжена с рисками, применять её стоит лишь в небольших объёмах.

Вопросы и ответы

Что будет с квартирой, купленной в рассрочку, если финальный платёж вносится после ввода дома в эксплуатацию?

По законопроекту Минстроя жильё останется в залоге у застройщика до полного расчёта. Отсчёт идёт с госрегистрации права собственности участника долевого строительства. Поправки внесут в 214-ФЗ.

Когда законопроект о рассрочке при покупке жилья поступит в Госдуму?

Осенью 2026 года, об этом ранее говорил вице-премьер РФ Марат Хуснуллин. Документ подготовил Минстрой, он призван устранить пробелы регулирования и расширить рамки применения рассрочек.

Сколько покупатели ещё не внесли за квартиры в рассрочку и сколько ждут на эскроу?

На 1 сентября покупатели не внесли 17% стоимости активных ДДУ с рассрочкой. Пополнение эскроу-счетов ожидается около 1,5 трлн руб., с начала года прирост составил 0,2 трлн руб.